有人曾说，在镰刀面前，人人平等
七、泰和北京院子烂尾之后，近日，位于北京东三环的一处豪宅项目烂尾，一百二十名买家成了上访者
而这个项目就是火爆北京楼市十六年之久的山水文园，北京的十大豪宅之一
据新闻报道，二零一九年七月，黄先生以一千二百万元全款购得山水文园五七九于二段房产一处，约定今年十月份精装交付
但到了今年十一月，他等来的却是所购房产证照不全，且被债权方申请查封，近期面临司法拍卖的窘境
与黄先生相同遭遇的有一百二十户购房者
据了解，在这一百二十户购房者中，少则有付了六百多万的，也有一口气付了七千多万的
照理说像这种开发了很多年
前前后后卖了五期的老楼盘，应该没什么问题
但事情就出在了山水的开发商并没有获得全部预售许可证，没有预售许可证就无法进行网签，为何购房者还是心甘情愿的掏出成百上千万的真金白银呢？根据黄先生提供的材料显示，原来买卖双方为了规避无预售证、无法网签备案的潜在风险，采取先签订借款合同，后签订购房意向协议书的做法
简单一句话就是购房者先借钱给开发商，开发商以以物抵偿的方式把房子抵押给了购房者
但这样的做法让购房者现在可能要面临钱房两空的境地，因为这些购房者在不断的上访和查询中才发现，他们所购买的房子在买之前早已被抵押了出去
九玉的地跟其他几期的地
都是同一时间拿的，之所以酒愈快建好了，也不急着拿预售证
按照业内人士的说法，开发商大致是出于两个考虑，一是土地增值税，二是捂盘涨价
土地增值税的触发条件有三个，一是项目转让，二是拿预售证满三年，三是项目整体销售超过百分之八十五
于是开发商为了节省税费，既没有办理预售证，又想方设法的把项目整体销售率控制在百分之八十五以内
前面几期的房还没卖到百分之八十五的线，如果五、七、九月的地继续卖，就得交增值税
由于开发商拿地时间早，土地价款很低，增值税税额很大
再就是二零一五至二零一六年，恰好赶上房价一波大涨，又想着捂盘涨价，等房价更高的时候销售
是一四年，山水的开发商开始转向文旅地产，到了二零一六年，为了融资做文旅小镇项目，将山水文园酒欲抵押给长城信托，融资三十八亿作文旅小镇
与此同时，山水的人员数量扩张的非常厉害，人数最多的时候达到四千人左右
据说二零一七年不加绩效奖金，光工资每月就要支出一个亿
而山水各地的文旅小镇项目，包括浙江、重庆、南京等地，进展颇不顺利，需要投入大量资金，这导致山水直接被拖垮
从何处融资成为摆在山水面前的首要问题
情急之下，山水响起了被抵押给长城信托的酒誉
一般来说，这种有抵押的房子卖房款需要打入债权人的监管账户里
只有归还借款之后
监管账户的资金才能被使用，同时有抵押的房子在写抵押之前是无法网签过户的
为抵押物售卖得到的款项必须要进入长城信托设立的监管账户
只有山水还完了钱，监管账户里的购房款才能归山谁使用
这意味着如果明着卖，那么售房款山水一分也别想拿到，尽管被抵押的房产无法网签，也无法过户拿到房产证，但山水想了一个办法，瞒天过海偷着卖
山水没有预售证，那就套用之前楼盘的预售证，不能签购房合同，就忽悠买家签借款合同，让买家把买房的钱自愿先借出来，然后再把钱转到山水的关联公司账户
用这样的方法，山水偷着卖了不少房子，私底下收取的购房款也被挪作他用
据多位受访业主介绍，目前的现状是，多数业主以合同诈骗为由寻求公安部门介入，但得到回应是不予立案
不仅如此，长城信托还申请了强制执行，要把这些房产法拍抵债
目前已进入执行阶段，所得款项要用来偿还三十八亿贷款的本息
至于这些购房者，只是把钱借给山水的债权人，如果根据拍卖结果按债权受偿，车尾也在信托公司之后
但是长城信托自己的那三十八亿都未必能全部拿到，现在的局面已经打成了一个死结
长城信托肯定不可能解抵押给买房的业主办理网签过户手续，信托资产保全部门的人肯定死死盯着山水文园九域的房子，因为这是他们能够用来回收借款的最后筹码
山水文园也拿不出足够的资金归还长城信托，从而也就无法办理结抵押手续
而买房者都是付了真金白银的，他们或者要求退款，或者要求交房，不可能坐以待毙
如此局面除非有接盘侠介入，携带巨资入场才有可能解决
但按照今年的市场环境估计难了
对于信托等机构来说，有充分的手段实现对山水文园项目的查封、拍卖、收回借款，山水文园的资产最终只会被用来还债
对于购房人来说，他们在机构面前多半处于弱势，一套房子可能就是一辈子的积蓄，这种烂尾房可能就把一辈子的努力全搭了进去
现成的房子在烂尾，大城市也面临同样的危机
今年北京的新房市场出现了几起
比较出名的烂尾事件除了山水、文园、酒鱼之外，还有泰禾北京院子、泰禾金府大院，都是千万元以上的豪宅，被坑的都是有钱人，大城市的有钱人在烂尾盘面前一样欲哭无泪
关于烂尾楼，目前全国是怎样的情况呢？根据中国房地产报的报道，有单位统计，人民网留言板上关于烂尾楼的投诉，十年间共有八千多条与烂尾有关的留言投诉与住房烂尾直接相关的投诉共七千四百七十八条，涉及楼盘超过三千一百八十八座
这三千一百八十八座烂尾楼盘背后，不知有多少被压垮的家庭
从投诉量、地域分布情况来看，河南省以一千七百六十五条遥遥领先，位居第一
其次是四川、安徽、陕西、山东、河北
其实像河南、四川、安徽等省份，这些年城市发展迅猛，科技多、开发量大，抬高了地价，房价聚集了楼市的风险
而城市真实的经济、社会、人口发展又未必那么强大，一旦销售遇冷，开发商回款难，非常容易遭到烂尾风险
到了今年，在三道红线的政策下，开发商的融资环境收紧，开发贷被要求限额管理，个人的住房贷款也有收紧趋势，让回款变得更慢了，开发商资金链更加紧张
因此在近期新一轮的股权转让潮中，已不再是中小民企转让股权，很多大牌房企也在卖鼓求钱，规模房企尚且需要股权变现以符合监管要求，抵御风险能力更弱的中小房企面临的压力更大
去杠杆和三道红线
正倒逼着行业集中度再度提升，无数房企都在被重新洗牌
重新洗牌这种语言讲讲是很简单的，但就像烂尾楼里的人们一样，意味着很多的企业濒临破产，大量的从业人员也正游走在失业的边缘，如履薄冰
如果现在一定要买房，那这三条红线就要多多研究，某些房企还是不碰为妙
最后买到烂尾盘怎么办？坦白说，目前并没有更好的办法筹钱自救或者慢慢维权，等待接盘侠
但在银行打破刚兑、国企逃废债等诸多信号下，大家对当下真实的经济水平真的不能太过乐观
